Laboratorio Jurídico sobre Desahucios
Estudiantes de 3º Grado en Derecho (Grupos A y B)
Curso 2014/2015
Facultad de Derecho y CC. EE. y EE.
Universidad de Córdoba
A LA PRESIDENCIA DEL PARLAMENTO DE ANDALUCÍA
Los abajo firmantes, en calidad de representantes del tercer curso, grupos de mañana y tarde, de la asignatura de Derechos Reales del Grado en Derecho, de la Facultad de Derecho y CC. EE. y EE. de la Universidad de Córdoba, hacemos uso del derecho constitucional de petición cívica para hacer entrega, en nombre de los compañeros y compañeras del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios”, de una propuesta legislativa sobre las tenencias intermedias (propiedad temporal y compartida) para garantizar la función social de la vivienda, con ruego de que haga traslado de ellas a los Grupos Parlamentarios y a las administraciones competentes para que sean tomadas en consideración.
Este laboratorio jurídico sobre desahucios, “Derecho a la vivienda y a la esperanza”, es mucho más que un proyecto de innovación docente y de divulgación científica: es una experiencia ilusionante de inteligencia colectiva y compromiso social. Los estudiantes de Derecho que lo integramos demostramos así nuestra condición ciudadana y que la Universidad no puede existir al margen de la realidad. Durante tres meses hemos realizado trabajos de campo con afectados por desalojos de vivienda, plataformas ciudadanas, asociaciones de consumidores, juristas, técnicos de la administración pública o parlamentarios; hemos rastreado el concepto y protección de la vivienda en el Derecho Comparado, Derecho común y foral o autonómico; hemos estudiado la jurisprudencia española e internacional, especialmente su consideración en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y Tribunal Europeo de Derechos Humanos; hemos comprobado las numerosas causas subjetivas y objetivas de emergencia habitacional que comprometen los derechos humanos de las personas amenazadas de desalojo de su vivienda; y hemos estudiado un Derecho hipotecario que no termina de morir pero que conserva su capacidad de lesionar los derechos fundamentales.
Los estudiantes del “Laboratorio Jurídico sobre Desahucios” entendemos que no deben confundirse los conceptos de propiedad sobre un inmueble con el concepto de vivienda como bien jurídico y derecho humano. Recomendamos la redacción de un concepto jurídico de vivienda que pudiera servir para todas las normas que les afecten. Y proponemos nuevas formas de tenencia de la misma basada en experiencias internacionales, especialmente en Reino Unido, y admitidas en el Derecho civil catalán, que permitirían garantizar la función social de la vivienda, dentro del marco competencial andaluz y sin perjuicio de que pudieran ser aconsejable su regulación a nivel estatal.
En Sevilla, a 2 de junio de 2015
Atentamente,
Antonio Manuel Rodríguez Ramos (30538263J) y estudiantes del Laboratorio Jurídico sobre Desahucios.
Derecho Civil. Facultad de Derecho y CC. EE. y EE.
Puerta Nueva S/N (14010) Córdoba. Andalucía.
ANTEPROYECTO DE LEY DE LAS TENENCIAS INTERMEDIAS COMO ALTERNATIVA PARA GARANTIZAR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA
Exposición de motivos
1.-
La vivienda constituye una necesidad básica de la persona, a la que los poderes públicos han de responder creando las condiciones oportunas y estableciendo las normas adecuadas para garantizar su acceso.
No deben confundirse los conceptos de propiedad sobre un inmueble con el concepto de vivienda como bien jurídico y derecho humano. Consideramos que el derecho ligado íntimamente a la vivienda es el de posesión, no necesariamente el de propiedad. En consecuencia, estimamos que la vivienda que no se encuentre ocupada con vocación de permanencia se degrada a un mero inmueble contraviniendo su función social.
2.-
La función social trata la finalidad propia de la vivienda; propiciar la posibilidad de dar cumplimiento al derecho a disponer de un techo, bajo el que las personas puedan desarrollarse con normalidad dentro de la sociedad.
La función social de la vivienda configura el contenido esencial del derecho mediante la posibilidad de imponer deberes positivos a su titular que aseguren su uso efectivo para fines residenciales, entendiendo que la fijación de dicho contenido esencial no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales.
Utilidad individual y función social, por tanto, componen de forma inseparable el contenido del derecho de propiedad.
Junto a ello, la vivienda es elemento determinante en la planificación de las infraestructuras y servicios públicos. La no ocupación de viviendas y el no destino de un inmueble al uso residencial previsto por el planeamiento urbanístico supone un funcionamiento ineficiente de tales infraestructuras y servicios que contraviene la función social de la propiedad de la vivienda.
La función social que debe cumplir la vivienda queda reflejada, entre otras, en las siguientes leyes:
– El artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos establece que “toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene a si mismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de perdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad”.
– El párrafo 1 del artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales (PIDESC), los Estados Partes “reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para así su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomaran medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho reconociendo a este efecto la importancia esencial de cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
– El artículo 47 de la Constitución Española establece que ” todos los españoles tienen derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. igualmente, exhorta a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación. El artículo 33 de la Constitución consagra el derecho a la propiedad privada, estableciendo que se trata de un derecho cuyo contenido viene delimitado por su “función social”, que es básica para la generalización de los derechos sociales.
– El Estatuto de autonomía para Andalucía también consagra el derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios, concretando el mandato constitucional dirigido a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para la efectividad del derecho a la vivienda incluyendo la promoción pública de vivienda.
En cumplimiento de estos mandatos, se promulgó la ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía, que supuso un avance en la delimitación de tal derecho y de los deberes que atañen a los poderes públicos en relación con el cumplimiento del mismo, desde la perspectiva social que necesariamente tiene la vivienda.
3.-
No son pocas las referencias legales a favor de la comunidad autónoma andaluza en materia de vivienda. Andalucía es competente para favorecer y promover el ejercicio a la vivienda. Su función es la de cumplir con la Constitución, desde la promoción de la vivienda pública hacia los ciudadanos hasta hacer realidad este derecho fundamental, haciendo posible el uso social de la vivienda.
Ya en el título preliminar del Estatuto de Autonomía de Andalucía, en su artículo 9 nos dicen que todas las personas de Andalucía gozarán como mínimo de los derechos reconocidos en la Declaración Universal de Derechos Humanos y demás instrumentos europeos e internacionales de protección de los mismos ratificados por España.
Por ende en su artículo 25 en la Declaración Universal de los Derechos humanos garantiza el derecho a la vivienda. Además hace mención al derecho a la salud, el bienestar y una serie de derechos que hoy día son imposibles de adoptar y mantener cuando se pierde la vivienda, la cual es el origen para poder llevar a cabo el desarrollo de una vida plena en sociedad.
Así mismo el artículo 25 del Estatuto de Autonomía declara favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, por lo que los poderes públicos estarán obligados a la promoción pública de la misma. De igual forma y de acuerdo a este artículo la ley regulará el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad y también se dispondrán de las ayudas necesarias. Además en su artículo 56 se reserva la competencia exclusiva en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio.
En consecuencia, Andalucía tiene capacidad para regular la función social propia de la vivienda. El fin que tiene el uso social de la vivienda es el de dar a todos la posibilidad de habitar una vivienda y no dar lugar al riesgo de exclusión social. El derecho a la vivienda es un derecho habilitante de otros derechos fundamentales y necesarios para que una familia pueda llevar una vida normal.
Andalucía a día de hoy sufre una elevada cifra de familias desahuciadas de sus viviendas, a las cuales se le hace imposible el acceso a otra vivienda y con ello la consecuencia de nopoder continuar desenvolviéndose de un modo normal. La pérdida del derecho a la vivienda lleva consigo la del resto de Derechos fundamentales que siguen a este, como podría ser por ejemplo el derecho a la intimidad.
Además las personas que pierden su vivienda sufren una desmoralizante etapa en sus vidas que puede llevar consigo la pérdida de la relación laboral y hasta familiar. Todo esto solo lleva a la marginación y a la exclusión social.
En conclusión podemos decir que Andalucía tiene competencia legal para legislar en materia de vivienda, ya que dispone de la habilitación legal y de los entes instrumentales necesarios para llevar a cabo su función. A lo anterior hay que sumar la situación de urgente necesidad de actuación para hacer efectivo este derecho fundamental.
4.-
El artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos establece que «toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad».
Así mismo, el párrafo 1 del artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales , los Estados Partes «reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento».
Por su parte, la Carta Social Europea en el artículo 13.3 establece que para garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la asistencia social y médica, las Partes Contratantes se comprometen: a disponer lo preciso para que todas las personas puedan obtener por medio de servicios adecuados, públicos o privados, el asesoramiento y ayuda personal necesarios para prevenir, eliminar o aliviar su estado de necesidad personal o familiar. En cumplimiento de este deber, la vivienda, como plataforma de derechos sociales, es un elemento esencial para la garantía de éstos, por lo que los poderes públicos tienen la obligación de facilitar el acceso a la misma.
A estos efectos, el artículo 47 de la Constitución Española establece que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. En virtud de este artículo, y como cumplimiento del mandato constitucional, es obligación de los poderes públicos facilitar el acceso a la vivienda de todos los españoles, y en este caso concreto, de todos los andaluces.
El Estatuto de Autonomía para Andalucía también consagra el derecho a la vivienda como base necesaria para el pleno desarrollo de los demás derechos constitucionales y estatutarios, concretando el mandato constitucional dirigido a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para la efectividad del derecho a la vivienda, incluyendo la promoción pública de vivienda.
En cumplimiento de estos mandatos, se promulgó Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, siendo esto un adelanto en el acotamiento de este derecho y de los deberes de los poderes públicos en esta materia desde el panorama social que tiene la vivienda, refrendado posteriormente por el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, y posterior Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.
Entre los años 2007 y 2011 se han producido en España 330.000 ejecuciones hipotecarias por impagos de préstamos o créditos garantizados con inmuebles. Concretamente, Andalucía lideró las ejecuciones sobre viviendas en el año 2014, con un total de 16.275 ejecuciones. En este contexto, es urgente y necesario que desde los poderes públicos se adopten las medidas necesarias para asegurar la función social de la vivienda y de esta forma se haga efectivo el cumplimiento del artículo 47 de la Constitución Española y del resto de normativa internacional, garantizando desde las administraciones públicas la realización de este derecho.
5.-
Las tenencias intermedias pueden constituir, de hecho, una auténtica tercera vía de tenencia inmobiliaria que se libera de la provisionalidad del alquiler y de la onerosidad de la propiedad completa. Se trata, de aprovechar lo que está construido y de dar el contexto legal para que se ocupe efectivamente.
Concebimos a las tenencias intermedias de forma general, es decir, para poderse desarrollar tanto en el mercado privado (desarrollo de la correspondiente normativa de Derecho Civil) como, con las modificaciones adecuadas, para poder ser utilizadas también como forma de tenencia de vivienda social. En este último sentido, las tenencias intermedias bien pueden sustituir la vivienda social en propiedad, de modo que la Administración puede centrarse en el desarrollo de la vivienda social de alquiler para los menos favorecidos, lo que parece a todas luces prioritario, especialmente en un contexto de pocos recursos públicos.
La finalidad de las tenencias intermedias es rebajar el numeroso stock de viviendas existente y contribuir en la mejora de acceso a las mismas por grupos sociales que encuentran grandes inconvenientes para acceder a ellas.
Existen dos formas de tenencias intermedias, estas son la propiedad compartida y la propiedad temporal.
– Propiedad compartida: Tipo de tenencia intermedia que persigue tener todas las facultades dominicales solamente de una parte de la vivienda, consistente en ser el propietario a todos los efectos.
– Propiedad temporal: Tipo de tenencia intermedia consistente en la posibilidad de adquirir la titularidad de una vivienda, en su totalidad, solo por un periodo de tiempo determinado. Durante ese tiempo aquel tiene todas las facultades dominicales sobre el inmueble, las cuales son uso, disfrute, gravamen y disposición.
Con estas figuras, un necesitado de vivienda podría acceder a la misma sin necesidad de sobre endeudarse, y desde la Junta de Andalucía y las Entidades Bancarias se debería promover el desarrollo de la mismas, con la única finalidad de acabar con la situación de desamparo en las que se encuentra muchas familias andaluzas y por otro lado con la finalidad de sacar al mercado aquellos inmuebles vacíos que están en propiedad de los bancos.
En el caso de la propiedad compartida, las entidades bancarias podrán arrendar a las familias necesitadas de vivienda la parte no adquirida por una renta que sea justa, es decir, proporcional a su situación personal y no aquella que sea proporcional al valor de mercado. Con esta mensualidad, lo que se pretende es que se adapte a esas situaciones, que sea menor al valor de mercado, con la garantía de que ese alquiler podría extenderse por largo plazo, puesto que este tipo de tenencias intermedias responden a la situación de crisis que estamos viviendo, pero se espera que España y por ende Andalucía superen esta crisis económica, por ello se prevé que la situación que se establezca entre la entidad bancaria, la Administración y el necesitado de vivienda sea revisable según las circunstancias sobrevenidas que se produzcan o aquellas que supongan una mejora en la situación del necesitado de vivienda.
Esta figura es una garantía para ambas partes, por un lado da seguridad a los necesitados de vivienda, ya que durante ese tiempo tendrán una vivienda digna por un precio asequible, y por otro lado es una garantía para las entidades bancarias, ya que durante el tiempo que dure el arrendamiento, tendrán inmuebles habitados que le permitirán disminuir el stock de inmuebles vacíos y obtener rentas fijas.
Por otro lado, en el caso de las propiedades compartidas, las entidades bancarias, al igual que en la propiedad temporal, tienen que ofrecer este tipo de tenencia a las familias que lo necesiten. Un caso paradigmático de propiedad compartida consistiría en conmutar la cantidad de préstamo efectivamente satisfecho por la parte adquirida, quedando la posesión del resto sujeto a alquiler.
En cuanto a la Administración Pública, también podrá adherirse a esta iniciativa vinculando sus viviendas sociales en régimen de tenencias intermedias, es decir, la Administración ofrecerá este tipo de figuras para aquellas personas que cumplan cierto tipo de requisitos y que demuestren que verdaderamente por su situación no pueden acceder a otro tipo de vivienda en propiedad absoluta y liberándola de la inestabilidad del alquiler.
Los retos principales en política de vivienda deberían ser la reducción del stock de vivienda. Las tenencias intermedias representan un mecanismo de propiedad público-privada (vivienda social) o de iniciativa únicamente privada (vivienda libre) que supere la dualidad existente «alquiler vs dominio», transformándolo en un sistema de “alquiler & dominio”, incentivando positivamente que los propietarios de viviendas vacías las abran al mercado para que sean efectivamente ocupadas.
Atendiendo a las necesidades de la sociedad debemos tener en cuenta quienes pueden hacer frente a los gastos de mantener una vivienda en propiedad y de quienes en cambio no pueden, y es aquí donde entran en juega las tenencias intermedias, especialmente adecuadas para la denominada “demanda excluida”. Mediante la propiedad temporal o compartida, la Administración también podría mediar en la puesta a disposición de las viviendas declaradas deshabitadas, garantizando el pago a las entidades bancarias y los posibles daños que pudieran originarse, dando así el correcto funcionamiento al régimen de la propiedad. Éste sería el modo para garantizar el acceso a la vivienda a las personas que no tienen medios económicos para vivir en régimen de propiedad o no desean la inestabilidad de las fórmulas arrendaticias.
TÍTULO I. De las tenencias intermedias.
Artículo 1. CONCEPTO:
Las tenencias intermedias son derechos reales que conceden a su titular las facultades dominicales y obligaciones sobre una vivienda, por un tiempo determinado o de forma compartida con su propietario original.
Articulo 2. SUJETOS:
A los efectos de la presente ley, sólo podrán ser titulares de tenencias intermedias las personas físicas que destinen la vivienda a su efectiva ocupación.
Los sujetos de la tenencia compartida son:
– Tenente Ascendente, es aquél que escala progresivamente en el dominio.
– Propietario Descendente, es aquel que enajena la vivienda de forma parcial.
Los sujetos de la tenencia temporal son:
– Tenente Temporal, es aquel que adquiere la vivienda por un tiempo determinado.
– Nudo Propietario, es aquel que enajena la vivienda de forma temporal.
Artículo 3. OBJETO:
Sólo la vivienda será objeto de esta ley. Se entenderá a estos efectos por vivienda el bien inmueble efectivamente habitado, cuya función social sea garantizar la dignidad de la persona para el desarrollo de sus derechos fundamentales, cumpliendo unas condiciones mínimas de habitabilidad.
Perderá la consideración de vivienda el inmueble que esté deshabitado ininterrumpidamente durante un periodo acreditado de 2 años, salvo causa justificada. No perderá la consideración de vivienda por ausencias inferiores a 6 meses en el periodo de un año.
Artículo 4. FINALIDAD:
Sólo estarán sujetas a esta ley las tenencias intermedias en cuanto medio útil para garantizar la función social de la vivienda, satisfaciendo especialmente las demandas excluidas de quienes no tienen capacidad económica para financiar la adquisición de una vivienda en régimen de propiedad absoluta.
Artículo 5. COMPETENCIA:
Andalucía tiene competencia para legislar sobre las tenencias intermedias en la medida que garantizan la función social de la vivienda de acuerdo con lo establecido en el artículo 56 del Estatuto de Andalucía.
CAPÍTULO PRIMERO. De la tenencia compartida
SECCIÓN 1ª De la tenencia compartida en general
Artículo 6. Concepto
El derecho de tenencia compartida se constituye por dos titularidades: la que otorga al tenente ascendente todas las facultades dominicales sobre una parte de la vivienda y la posesión inmediata de la misma, con el derecho de adquisición progresiva de la fracción restante del otro titular, denominado propietario original, con el que comparte el resto de la propiedad de la vivienda.
Artículo 7. Objeto
La tenencia compartida tiene por objeto garantizar la función social de la vivienda, tanto facilitando su acceso como evitando su pérdida, mediante la cesión por el propietario descendente de una parte de la vivienda en favor del tenente ascendente, obteniendo de éste una renta por la posesión, reduciéndose su cuantía a medida que fuere adquiriendo más fracciones de dominio.
Artículo 8. Adquisición
1. La tenencia compartida se puede llevar a cabo mediante un negocio jurídico inter vivos, de forma onerosa, o por transmisión mortis causa.
2. En el título de constitución ha de constar expresamente:
A) El fragmento del dominio de la vivienda que adquiere el tenente ascendente y haciendo referencia a la cuantía que recibe el propietario original.
B) Las cláusulas referidas a la adquisición del resto de dominio por el tenente ascendente.
C) La cuantía de la renta que el tenente ascendente deberá pagar por la posesión de la parte del inmueble que no tiene en propiedad.
Artículo 9. Inscripción registral
1. El titulo constitutivo de la tenencia compartida se hará constar en documento público y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
2. Además, en dicho documento público se reflejará si se establecen derechos de tanteo o de retracto.
3. La inscripción registral e hará conforme a lo establecido en la normativa hipotecaria, en el folio abierto como bien matriz. El tenente ascendente deberá inscribir su fragmento de dominio en un folio independiente que remita a la tenencia compartida.
Artículo 10. Derechos Comunes
En caso de enajenación por parte de cualquiera de sendas titularidades, el propietario descendente como el tenedor ascendiente tendrán recíprocamente el derecho de tanteo y retracto legal, salvo que en el título de constitución se haya pactado lo contrario.
SECCIÓN 2ª “De los derechos del tenente ascendente”
Articulo 11. Facultades del tenente ascendente
El tenente ascendente tiene las siguientes facultades:
A) Poseer, usar y disfrutar del bien de forma plena y exclusiva, con el límite, salvo que se haya pactado de otro modo, de no comprometer su subsistencia.
B) Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte.
C) Ejercitar todos los actos de riguroso dominio pero necesita el consentimiento del propietario original para dividir el bien. El acuerdo de división ha de contener la distribución entre los bienes resultantes tanto del precio de adquisición como de la contraprestación dineraria establecida por el artículo 8.2.a) de la presente Ley.
D) Adquirir paulatinamente la totalidad de la vivienda, salvo pacto en contrario y en función a lo establecido en el título constitutivo.
SECCIÓN 3ª “De las obligaciones del tenente ascendente”.
Articulo 12. Obligaciones del Tenente Ascendente
El tenente ascendente tiene las siguientes obligaciones:
Pagar el precio de adquisición de las cuotas.
Satisfacer la contraprestación dineraria del artículo 8.2.C) de la presente ley, en la cuantía y bajo las condiciones acordadas en el título de constitución.
Satisfacer todos los gastos y los impuestos vinculados a la posesión, el uso y el disfrute del bien, y satisfacer obligaciones dominicales sobre su cuota, salvo que se haya pactado de otro modo.
Articulo 13. Conmutación en caso de ejecución hipotecaria
En caso de ejecución hipotecaria, podrán acordar las partes la conversión en tenencia compartida en la fracción que corresponda que resulte de conmutar la cantidad satisfecha del préstamo hipotecario, cuando de buena fe y por imposibilidad sobrevenida no pudo seguir afrontando el pago de las cuotas correspondientes, pudiendo adquirir el resto en plazos cuya cantidad sea establecida por las partes.
SECCIÓN 4ª “Del propietario original o descendente”
Articulo 14. Facultades del propietario original
El propietario original tiene, entre otras, las siguientes facultades:
Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto del tenente ascendente.
Exigir al tenente ascendente, salvo pacto contrario, que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción en caso de que, por su culpa o dolo, la vivienda se deprecie en un 20% o más o se comprometa su subsistencia.
Exigir al tenente ascendente, salvo pacto contrario, que se haga cargo, en función de su cuota, de las obras de reparación o reconstrucción en caso de que, por su culpa o dolo, el bien se deprecie menos de un 20%.
Articulo 15. Obligación del propietario original
Tendrá la obligación de no perturbar el ejercicio de todos los actos de riguroso dominio del tenente ascendente que hubiese consentido.
SECCIÓN 5ª “De los modos de extinguirse la propiedad compartida”.
Articulo 16. Causas de extinción
La propiedad compartida se extingue:
Por la reunión en una sola titularidad de la totalidad de las cuotas de propiedad.
Por la destrucción o pérdida del bien.
Por el transcurso del plazo de duración de la propiedad compartida.
Por falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.
Por la conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.
Por el acuerdo de los dos titulares.
Por la renuncia de cualquiera de los titulares, la que conlleva el acrecentamiento a favor del otro.
Articulo 17. Renuncia
La renuncia no exime al renunciante del cumplimiento de las obligaciones vencidas y aún pendientes, ni perjudica los derechos que se hayan constituido en favor de terceros.
Articulo 18. Subrogación del Rematante
La ejecución forzosa de cualquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes.
CAPÍTULO SEGUNDO. De la tenencia temporal.
Sección 1ª. De la tenencia temporal en general.
Artículo 19. Concepto
La Tenencia Temporal concede el dominio durante un tiempo determinado sobre una vivienda al tenente temporal, trascurrido el cual se devuelve el dominio al nudo propietario.
Artículo 20. Formas de Adquisición
La Tenencia Temporal se podrá adquirir por negocio jurídico inter vivos o mortis causa, a título oneroso o gratuito.
Si se adquiere por negocio jurídico, se debe determinar el plazo de duración de dicha tenencia, con un mínimo de seis años y un máximo de cincuenta y cinco.
Artículo 21. Título de adquisición
En el título de adquisición se puede establecer:
El pago a plazos del precio de adquisición.
La facultad del tenente temporal de prorrogar su derecho por un plazo que, sumado al inicial, no exceda del máximo legal, sin que pueda perjudicar a terceros.
El derecho de adquisición preferente del tenente temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del nudo propietario, y el derecho de adquisición preferente de este último para el caso de transmisión onerosa de la tenencia temporal.
Un derecho de opción de compra de la nuda propiedad a favor del tenente temporal.
Artículo 22. Inscripción
El título de adquisición del tenente temporal debe ser inscrito en el Registro de la propiedad, según las condiciones establecidas en la ley.
SECCIÓN SEGUNDA. Del contenido de la tenencia temporal
Artículo 23. De las facultades del nudo propietario.
1.- Derecho a ser compensado en caso de deterioro negligente de la vivienda.
Artículo 24. De las facultades del tenente temporal.
1.- El tenente temporal tiene todas las facultades dominicales, sin ninguna otra limitación que las derivadas del plazo establecido.
2.- El tenente temporal puede transmitir otra tenencia temporal de menor duración, en favor de una o más personas, simultánea o sucesivamente.
SECCIÓN TERCERA. De la extinción de la tenencia temporal.
Artículo 25. Causas de extinción.
El derecho de tenencia temporal puede concluir, por:
Consumación del plazo temporal.
El deterioro negligente de la vivienda por el tenente temporal, en un 25% o más de su valor, dependiendo del tiempo de la misma, si este no ha hecho frente a los gastos necesarios que el nudo propietario le ha requerido.
La reunión de la titularidad de ambos derechos en una sola persona.
La renuncia del tenente temporal.
Artículo 26. Cargas
En el supuesto de renuncia o abandono, por parte del tenente temporal, los derechos reales que la graven se mantienen por la esfera temporal establecida en el título de adquisición, salvo que se dé causa legal extintiva.
Artículo 27. Efectos de la extinción
Los efectos de la extinción de la tenencia temporal da lugar a:
Que el nudo propietario adquiere las facultades dominicales y tiene derecho a recuperar la posesión por los medios legales.
En caso de deterioro de la vivienda con dolo o culpa del tenente temporal, el nudo propietario tiene derecho a ser compensado.
Las mejoras y embellecimientos hechos en la vivienda que no se hayan deteriorado o perdido, pertenecen al nudo propietario, salvo pacto contrario.
En caso de transmisión a un tercero por parte del tenente temporal sin tener en cuenta el derecho de adquisición preferente del nudo propietario, este último tiene derecho de retracto legal.